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desistam do contrato, ou até mesmo, o empreendimento apresente contradições no que foi estabelecido durante as nego-ciações, a advogada Adriana Daiuto , do Demarest & Almeida Advogados, afir-ma que alguns acordos prévios prevêem a aplicação de multa com valor pré-de-terminado para o caso de rompimento, o que facilita a sua exigência.

Segundo Fabio Rocha , a multa (cláusula penal) deve estar sempre prevista no contrato, podendo as partes estipulá- -la, desde que não seja abusiva. “Caso não tenha sido estipulada multa contratual, a

parte que inadimplir o contrato poderá ser obrigada a indenizar a outra de eventuais perdas e danos, conforme previsto nos artigos 389 e 402, que tratam da respon-sabilidade contratual. O problema é a dif-culdade de se provar as responsabilidades, especialmente nos contratos preliminares”, complementa o advogado.

As principais diferenças dos termos de uma pré-locação e uma lo-cação típica são relacionadas às dispo-sições sobre o prazo e as condições de entrega do imóvel, reajuste do valor do aluguel durante a obra, permissão para que o inquilino inicie o fitting out (obras de interiores) tão logo seja possível, as-sim como as condições de entrega e a aceitação do imóvel do inquilino. A maioria dos contratos de pré- -locação é feito antes mesmo do Habite- -se da obra ser expedido e da liberação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) 1 , normas que estabele-cem condições de se-gurança e a execução de acordo com as exi-gências estabelecidas pela prefeitura. Antes então de um contrato defnitivo, o locatário frma com a empresa responsável pelo imóvel uma carta de intenção ou LOI (letter of intent) . Este memorando irá estabelecer e defnir os termos de como será feita a pré-locação, além das responsabilidades de cada parte durante todo o cumprimento da locação. Outro ponto a ser levado em considera-ção, é redigir um memo-

rial de especifcações, listando exatamente como o edifício será entregue, descreven-do desde o material utilizado até quais mu-danças podem ser feitas ou não, e como, ao fm do contrato de locação, o espaço deverá ser entregue ao proprietário. “As partes também podem acor-dar sobre uma possível multa em caso de atraso na entrega de acordo com os prazos acertados pelo locatário e o proprietário”, explica o diretor comercial da Tishman Speyer, Felipe Knudsen .

Para Adriana Daiuto , “as maio-res vantagens em uma pré-locação são os melhores preços do que aqueles que serão oferecidos aos locatários quando o empreendimento já estiver concluído”, complementa a advogada. A possibilidade de garantir a locação antes mesmo que o imóvel entre no mercado é uma excelente oportunidade de obter valores locatícios mais atrativos frente à valorização que es-tes empreendimentos estão passando.