Page 14 - Edição 18

www.buildings.com.br Pesquisa Imobiliária Inteligente

várias questões, incluindo questionamentos do Ministério Público. A região da Opera-ção Água Espraiada, que está ganhando in-fraestrutura, terá metrô e já possui linhas de trem, vem atraindo grandes investimentos e está se tornando um novo polo residencial, favorecida pela facilidade do transporte e disponibilidade de terrenos. É uma área vasta a ser desenvolvida e pouco adensada, que di-fcilmente avançará como esperado sem uma nova emissão de CEPACs para fnanciar as obras que ainda não foram feitas, mas estão previstas na operação urbana, inclusive os túneis ligando o bairro do Brooklin à rodovia dos Imigrantes. O Estado precisa dar a visão de desenvolvimento, um plano diretor que direcione os empreendedores.

Se houver a decisão de abrir uma frente de desenvolvimento no centro de São Paulo, será preciso muito investimento, já que empreender no local é complicado. A simples regularização da parte documental tomará um bom tempo. São muitos proprietários em pe-quenas salas e brigas de herança, por exemplo. Mesmo assim, é uma tendência.

A ex-prefeita Luiza Erundina trouxe um urbanista americano para me-lhorar a região do centro e do Pari, mas pouco foi feito desde então. Isso é sempre uma vontade, mas não uma realidade que aconteça fácil ou rapidamente.

Com a atual atividade construtiva aqueci-da, você acredita que os empreendimentos

Build-to-suit para grandes lajes são alter-nativas indicadas para se diferenciar no mercado e atender futuras demandas?

Na questão fnanceira, o build-to- -suit sempre será uma ótima solução. Nor-malmente os negócios deste tipo envolvem grandes tomadores, no mínimo triple A , o que facilita a securitização dos recebíveis. Outro caminho para fazer o equity é construir o empreendimento e vender uma fração dele, por meio de um sócio ou fundo. Hoje é mais

Entrevista

14

mercado imobiliário corporativo em 2013, diante da grande entrega de novos empreendimentos?

Esperamos uma economia mais ativa a partir dos incentivos oferecidos pelo governo federal, ampliando o mercado imo-biliário de forma geral. Por outro lado, as demandas estão mais pulverizadas. Não te-remos muitos tomadores de grandes prédios, como o edifício do Santander em São Paulo ou o da Petrobras no Rio de Janeiro. Para a faixa de 10 a 20 mil metros quadrados existe demanda tanto no Rio como em São Paulo. Quando o projeto é interessante e está numa ótima localização, isso favorece muito a pré- -locação. A grande demanda será por meno-res espaços, de 3 mil a 4 mil metros quadra-dos. No offce, é sempre difícil mensurar, porque o mercado é muito pulverizado.

Comente sobre a diferença de demanda entre o Offce e as pré-locações.

Sobre o Offce eu creio muito em um novo produto, em que se constrói uma formatação diferenciada, as salas dividem um espaço no mesmo andar, com a mesma recepção e áreas comuns, numa estrutura compartilhada. Há divisão de custos muito vantajosa para ocupantes como dentistas, advogados e consultórios em geral. As pré-locações são sempre mui-to vantajosas. O que mais atrai é estar em um local com incentivos públicos, tanto para construir como para quem vai operar, como as reduções no IPTU e ISS ofereci-das por alguns municípios. Foi o que acon-teceu com Barueri (Grande São Paulo), por exemplo, que atraiu muitas empresas de call center, ou em Uberlândia (MG).

Na sua visão, como as decisões políticas podem infuenciar no crescimento do setor imobiliário?

Em São Paulo, já se falou muito da Marginal Tietê, que não foi em frente por

fácil conseguir esses fundos, mas é preciso ter as aprovações e licenças de forma ágil.

No corporativo, qual é o mercado que mais chama a sua atenção fora do eixo Rio/São Paulo? Existe uma pretensão da empresa de investir em cidades menores?

São Paulo e Rio de Janeiro são os tomadores, sem dúvida. Porém, se a indús-tria se fortalecer, como no caso de Recife, onde a Petrobras faz uma refnaria, já vale pensar em um grande empreendimento lá. Empresas de telefonia, petroquímica, bancos, enfm, os grandes ocupantes são fnitos e dependem da economia para gerar novas grandes companhias.

Fortaleza também chama minha atenção, mas Recife ainda mais. Salvador já é um mercado consolidado.

Fora as capitais, cidades como Ma-caé e Contagem também podem oferecer pro-jetos que nascem de oportunidades pontuais.

Comente sobre o mercado de galpões industriais classe A? Ele está realmente em crescimento?

O mercado logístico está em evi-dência, por isso a Real Properties fez uma nova cisão e assim surgiu a WTGoodman. A Goodman é uma empresa australiana muito expressiva na Europa na área logís-tica. Eles vieram como sócios investido-res e se juntaram à nossa experiência no mercado nacional. Dessa forma, todos os terrenos e projetos da Real ligados a esse mercado passaram para a WTGoodman. A Real Properties fcou apenas com uma par-te dos antigos ativos fora da área logística. A WTGoodman recebeu alguns projetos que a Real Properties já vinha de-senvolvendo, inclusive duas mega áreas no Rio de Janeiro, o IBP (Internacional Bu-siness Park) e a Fazenda Nova Índia. Em São Paulo, estamos com dois empreendi-mentos, em Cajamar e Itupeva. n