História do Mercado Imobiliário Corporativo em São Paulo
A cidade de São Paulo, que comemora neste mês de Janeiro seus 456 anos, é uma das maiores cidades do mundo, um dos mais importantes centros de negócios da América Latina e destacada metrópole quanto aos aspectos culturais, gastronômicos e artísticos. E para brindar a isso, tomemos nossas xícaras de café!
Baixe aqui essa matéria em .PDF
Sim, café. Essa bebida aromática tão criticada por alguns é apontada pelos historiadores como a força motriz que colocou São Paulo no mapa do mundo. É primeiramente graças às grandes fazendas cafeicultoras que São Paulo tomou o rumo que possibilitaria ser o que é a cidade hoje.
E falando em café, sirva-se de uma boa xícara, sente-se e relaxe, porque faremos uma pequena viagem no tempo e voltaremos ao início de tudo.
1. Pequeno histórico sobre o crescimento de São Paulo
1.1 - Século XVI a 1900¹
A história oficial de São Paulo tem início em 25 de Janeiro de 1554, com a construção de um colégio por padres jesuítas com a finalidade de iniciar a catequização dos índios. Entretanto, São Paulo só começou a ter alguma importância em meados do século XVIII por se tornar como um “meio de caminho” para os que iam do Rio Grande do Sul para o Rio de Janeiro, principalmente com a produção de gado, e do interior para Santos, com a produção de açúcar. Com esses e outros produtos vindo e indo pela Colônia, através de São Paulo, o surgimento de locais onde se atendiam aos viajantes, começaram a dar a pequena vila uma nova aparência. Ruas do centro de hoje como as rua da Quitanda, Álvares Penteado e rua São Bento são exemplos de locais onde o comércio de produtos básicos começou a florescer.
Em 1815, São Paulo passou a ser a capital da província e em 1822, com a independência, passou a ostentar o título de Imperial Cidade. A partir disso, São Paulo começou a experimentar um desenvolvimento cultural e econômico mais importante. É nessa época que é inaugurada a Academia de Direito do Convento de São Francisco, atual Faculdade de Direito da USP. Assim, a elevação da cidade a um nível mais “civilizado” permitiu que algumas leis passassem a ser discutidas e implantadas. É o caso das leis de controle de propriedade e desapropriação para utilidade pública, em 1837, e a regulamentação de posse de propriedade através de registro legal, em 1850.
A cidade, por esta época, era abastecida com a agricultura local e a “indústria” ainda era bem artesanal e sem grandes impactos para a sociedade. As construções ainda eram de taipa, a água para consumo era retirada de fontes e rios, e a iluminação e pavimentação dos caminhos eram praticamente inexistentes. Mas é a partir de 1860 que se iniciou uma nova fase: é o ciclo do café.
O interior de São Paulo possuia uma terra muito propícia para o cultivo desta nova cultura que vinha conquistando o mundo. Com o aumento da demanda internacional e o esgotamento de outras terras cultivadas desde 1727, como Rio de Janeiro e vale do Paraíba, a localização estratégica da cidade de São Paulo foi decisiva para a ligação do interior com o porto de Santos.
Com o enriquecimento dos fazendeiros de café, a capital, já importante por sua variedade cultural, passou a ser local preferido para a residência dessa nova classe social. Com isso, as condições da cidade, que até então pouco tinham mudado desde sua fundação, passaram a sofrer considerável mudança em todos os seus aspectos; em 1879 as primeiras casas de taipa começaram a ser substituídas por tijolos; surgiam os primeiros centros de negócios, bancos, e com a abolição da escravatura, em 1888, fez-se necessária a contratação de outro tipo de mão de obra, o que dá início aos movimentos imigratórios da Europa, principalmente da Itália e Alemanha, e do Japão.
O crescimento da população alavancou a melhoria de sistemas que contribuíam para o comércio crescente do café, como a ferrovia. E com a ferrovia, vem as obras de saneamento, retificação de rios e construção civil, favorecendo uma migração da população do campo para a cidade.
A desvalorização das terras rurais em detrimento de seu abandono favoreceu as transações imobiliárias na cidade, que com o tempo, se tornaram um negócio extremamente rentável. Surgem os loteamentos residenciais de elite, como os Campos Elíseos, Paulista e Higienópolis. Mas também surgem os loteamentos populares como Brás, Bela Vista, Bom Retiro e Lapa. A região ao redor do então conhecido Triângulo (formado pelas Ruas Direita, XV de Novembro e São Bento) passou a ser o primeiro núcleo comercial, administrativo, de serviços e de lazer da cidade. Como a maioria das construções dessa região era de sobrados, os mesmos passaram a abrigar as lojas nos andares inferiores e pequenos escritórios e consultório na parte superior, como ainda é até hoje em algumas localidades. Paralelamente, houve melhoria dos sistemas públicos de transporte com os novos bondes com tração animal e a cidade começou a vivenciar sua primeira crise devido ao excesso populacional. Entre 1895 e 1900 a população saltou de 130 mil para 239 mil.
2. Segundo Período:
1900 a 1970
Como em todos os ciclos históricos, a queda de um ciclo não acontece imediatamente ao aparecimento de outro. O mais natural é que dois ciclos consecutivos coexistam durante algum tempo; assim um ciclo é lentamente substituído por outro. Foi o que aconteceu com o ciclo do café.
Com o aumento da produção mundial em outras localidades, o café paulista passou a concorrer na preferência dos consumidores internacionais e, portanto, teve seu valor diminuído, o que é natural num mercado onde há concorrência. A questão é que os barões do café paulista, acostumados aos grandes lucros, passaram a ter dificuldades financeiras. Assim, lentamente, a produção econômica da capital passou a migrar da cafeicultura para a indústria. Isso parece até uma ironia, mas o enriquecimento que a cidade vivenciou através do café foi o que propiciou o crescimento da atividade industrial.
Isso aconteceu porque não vieram apenas imigrantes para trabalharem na lavoura. O Novo mundo começou a atrair comerciantes que tinham algum capital e que começaram a dar início a seus próprios negócios. Assim, as primeiras indústrias paulistanas foram muito simples, voltadas basicamente ao uso da matéria-prima local, como a indústria alimentícia e de tecidos. Desde modo, desde 1890, São Paulo com quase 70 mil habitantes, já podia ser considerada uma referência industrial.
Alguns nomes começam a se destacar no meio industrial, entre eles o de Francisco Matarazzo. O jovem italiano que veio ao Brasil buscar novas oportunidades para uma vida melhor construiu ao longo de sua vida um dos maiores impérios da América Latina. Começou seus negócios com a comercialização de banha de porco; mais tarde passou a importar farinha de trigo; em 1900 conseguiu crédito de um banco internacional para abrir um moinho em São Paulo e atender a demanda de outros países da América, já que alguns destes estavam em guerra com a Espanha. E, como ele mesmo dizia “uma coisa leva a outra”; criou negócios paralelos para aproveitar todos os subprodutos daquilo que produzia, ou para suprir toda a cadeia produtiva: para ensacar o trigo criou uma tecelagem; para aproveitar o óleo do algodão, usado na tecelagem, criou uma refinaria; seus equipamentos eram consertados em suas próprias oficinas, e assim por diante. Poucos anos depois já eram 365 fábricas espalhadas pelo Brasil e 6% de toda a população paulistana estava direta ou indiretamente ligada às fábricas. Em 1928, Francisco Matarazzo participou da fundação do Centro das Indústrias de São Paulo, atualmente conhecida como FIESP.
O enriquecimento da indústria em São Paulo começou a abrir caminho para um nível mais glamoroso na arquitetura. Começava a época das grandes construções em São Paulo. A arquitetura daqui acompanhava às últimas tendências internacionais e nada deixava a desejar. Surgiam belíssimas construções como a Estação da Luz (1901), Pinacoteca de São Paulo (1905), Palácio Caetano de Campos, atual sede da Secretaria de Educação (1894), Teatro Municipal (1911) entre outros. Os primeiros edifícios comerciais começavam, também, a ser construídos sob essa arquitetura artística.
Um bom exemplo disso foi o de Ermelino Matarazzo, neto de Francisco Matarazzo, que mandou construir um edifício que abrigasse a sede de suas indústrias. São Paulo ganhava, assim, um de seus primeiros prédios comerciais de destaque: O Edifício Matarazzo. Hoje ele é conhecido como Palácio do Anhagabaú e abriga, desde 2004, a sede da prefeitura.
Outro nome de destaque entre os que construíram magníficos edifícios comerciais nesta época foi o de Giuseppe Martinelli. Desejoso de deixar um legado mais permanente decidiu construir o primeiro arranhacéu da América do Sul, um edifício que levaria seu próprio nome: Edifício Martinelli. A polêmica que essa decisão causou na cidade foi enorme. Nesta época, São Paulo não possuía mais de uma dezena de prédios nenhum com mais que 5 andares.
O site oficial do edifício² nos traz ao conhecimento a magnitude de tal construção, seus detalhes primorosos e seu impacto na sociedade da época:
“Em 1924 deu início à construção do prédio projetado para ter 12 andares, num grande terreno na então área mais nobre da capital, entre as ruas São Bento, Líbero Badaró e Avenida São João. O autor do projeto era o arquiteto húngaro William Fillinger, da Academia de Belas Artes de Viena. Todo o cimento da construção era importado da Suécia e da Noruega, pela própria casa importadora de Martinelli. Nas obras trabalhavam mais de 600 operários. 90 artesãos, italianos e espanhóis, cuidavam do esmerado acabamento. Os detalhes da rica fachada foram desenhados pelos irmãos Lacombe, que mais tarde projetariam a entrada do túnel da Avenida 9 de Julho. [...] Enquanto isso, Martinelli não parava de acrescentar andares ao edifício, estimulado pela própria população que lhe pedia uma altura cada vez [...]. A questão foi resolvida por uma comissão técnica que garantiu que o prédio era seguro e limitando a altura do prédio a 25 andares. O objetivo de Martinelli, contudo, era chegar aos 30 andares, e o fez construindo sua nova residência com cinco andares no topo do prédio – tal como Gustave Eiffel fizera no topo de sua torre [em Paris]...O Martinelli impressionava não só pelas dimensões como pela rica ornamentação e luxuoso acabamento: portas de pinho de Riga, escadas de mármore de Carrara, vidros, espelhos e papéis de parede belgas, louça sanitária inglesa, elevadores suíços – tudo o que havia de melhor na época; paredes das escadas revestidas de marmorite, pintura a óleo nas salas a partir do 20º andar, 40 quilômetros de molduras de gesso em arabescos. O prédio possuia reentrâncias, comuns nos hotéis norte-americanos da época, para ventilação e iluminação, e apresenta as três divisões básicas da arquitetura clássica: embasamento, corpo e coroamento. O embasamento é revestido de granito vermelho; no coroamento, falsa mansarda de ardósia. O corpo é pintado em três tons de rosa e recoberto de massa cor-de-rosa, uma mistura de vidro moído, cristal de rocha, areias muito puras e pó-de-mica, que fazia a fachada cintilar à noite. O revestimento tem três tons de rosa. O Martinelli inspirou Oswald de Andrade a chamar pejorativamente São Paulo de “cidade bolo de noiva”. Mesmo antes de sua conclusão o prédio já havia se tornado um símbolo e ícone de São Paulo – em 1931 o inventor do rádio, Guglielmo Marconi, visitou a cidade e foi levado até o topo do edifício. Quando o Zeppelin sobrevoou a cidade em 1933, deu uma volta em torno do Martinelli.”³
O curioso deste edifício foi a construção da própria residência de Giuseppe Martinelli nos últimos 5 andares; segundo contam os curiosos isso teve duas finalidades: alcançar os 30 andares sonhados por Martinelli e, também, para provar que apesar das dimensões grandiosas do edifício, o prédio não cairia.
Se a I Guerra Mundial não afetou diretamente o desenvolvimento da cidade, a II Grande Guerra, fez até o contrário: fortalece a indústria alimentícia e têxtil paulista e de duas maneiras diferentes. Durante a guerra, as empresas americanas e européias dedicavam-se com muita intensidade a suprir as demandas da guerra, abrindo oportunidade para outras localidades suprirem a demanda negligenciada. E, posteriormente, cessada a guerra, essas mesmas empresas passaram a voltar seus olhos para outros mercados potenciais, entre eles o do Brasil, mais especificamente, o de São Paulo.
Assim, no começo do século XX, anos 20 e 30, São Paulo já dava sinais de que seria uma grande metrópole. A verticalização da cidade já é uma tendência e em alguns casos até uma obrigação. A própria legislação municipal passou a dar obrigatoriedade às construções das ruas Xavier de Toledo, Sete de Abril, Conselheiro Crispiniano e Vinte e Quatro de Maio para terem mínimo de 10 andares. Em 1934, o Ato 663 considerou algumas partes da cidade como sendo de uso exclusivamente residencial. Era a Primeira Lei de Zoneamento da cidade.
Na década de 50, com Juscelino Kubistchek na presidência, surge o Plano de Metas, que faria o país “crescer 50 anos em 5”. Estava “pavimentada” a entrada de empresas estrangeiras no país, e a consolidação da indústria automobilística. Surgem as primeiras rodovias estaduais como Anchieta, Anhanguera e Dutra.
Nesta mesma época, o comércio do centro, então voltado à alta sociedade, intensifica sua migração para outras partes da cidade, principalmente nas regiões mais ao sul, alcançando seu pico na década de 60. Isso aconteceu porque nos anos 20 e 30, São Paulo já dava sinais de que seria uma grande metrópole e a divisão das finalidades que cada região da cidade começava a dar à capital algumas das características que ela teria até hoje, entre ela a consolidação da região do Bom Retiro e Brás como localidades industriais, ao passo que mais para a zona sudoeste, como Paulista e Jardim América, concentraram-se as residências das classes mais abastadas. Essa “escolha” foi baseada em fatores bem concretos: era uma região que estava bem longe de um dos problemas mais comuns na cidade daquela época: as enchentes. Além disso, o grande adensamento e movimento de pessoas na região central acabou incentivando a saída de muitos comerciantes mais sofisticados para as regiões onde estavam seus consumidores. Somando-se a isso estavam os novos investimentos em cultura, como teatros e cinemas que passaram e ter novos endereços: Avenida Paulista e Brigadeiro Faria Lima. De modo geral, o centro ficou mais disponível para pequenos comerciantes e o comércio popular ocupou a maioria da região. O grande ícone dos anos 60 para a região sul foi a construção do Shopping Iguatemi, hoje um dos shoppings de São Paulo destinado a consumidores da alta classe paulistana.
3. Terceiro Período:
1970 aos dias atuais 4
Paralelamente, é exatamente nesse período, 1955 a 1975, que a indústria paulista se consolida de fato; era a época do Nacional Desenvolvimento. O capital nacional era investido basicamente em saneamento e melhoria das condições de transporte e habitação, ao passo que o capital estrangeiro se concentrava nas indústrias mecânicas, elétricas, de telecomunicações e de transporte, que exigem maior tecnologia. É também nesse período que as multinacionais começam a trazer para o Brasil a instalação de suas novas fábricas, possibilitando, assim, a exportação de produtos de maior valor agregado. É o caso da indústria automobilística que se limitava a montar os veículos, já que todos os componentes eram importados.
Mas com a crise do Petróleo em 1973, o governo é obrigado a rever sua política de desenvolvimento. A conseqüência disso foi a descentralização das indústrias de São Paulo para o resto do país. É nesse período que surge empresas como Cia Siderúrgica Nacional em outros pólos do Brasil.
Outra região favorecida pela descentralização industrial foi o próprio interior de São Paulo. Com vantagens como mão de obra mais barata, menores impostos e, principalmente, o desenvolvimento das telecomunicações, que já conseguiam permitir melhor comunicação entre os agentes da linha produtiva, muitas indústrias da capital migraram para o interior, principalmente as cidades que ficavam ao longo da malha rodoviária como Sorocaba, Campinas, Ribeirão Preto, entre outras.
Na década de 80, os problemas econômicos em países do então chamado “terceiro mundo” se agravaram profundamente, chegando o próprio México, em 82, a pedir moratória de sua dívida externa. O Brasil acompanha a crise e seu PIB anual amarga uma taxa de crescimento absolutamente inexpressiva de 1,5% ao ano entre os anos 80 e 90.
O interessante deste período é que à medida que a participação da indústria diminuía sua participação no PIB, de 9,3% ao ano na década de 70 para 0,3% na década de 80, o setor de serviços, também chamado de terciário, crescia acima do PIB, cerca de 2,5% ao ano. Na década essa diferença superou os 10%. Veja o Gráfico abaixo, que compara a participação da indústria e dos serviços no PIB:
O setor de serviços em 2009 responde a 64 % do PIB contra 30,3% da área industrial (apesar da nova metodologia de obtenção do índice).
A década de 90 passa a ser marcada pela absorção da mão de obra excedente das indústrias para o setor terciário e a solidificação do setor como grande agente econômico na cidade e no estado. Os historiadores caracterizam esse novo setor como tendo recursos humanos altamente qualificados, novas formas de cooperação produtiva e empresarial, pequenas e médias indústrias limpas (de alta tecnologia e não poluentes) serviços industriais especializados e serviços financeiros e gerenciais integrados.
4. O crescimento do mercado imobiliário corporativo
Dentro de um sistema econômico capitalista, como é o nosso no Brasil, os investimentos feitos no segmento imobiliário normalmente são advindos de um capital excedente do ciclo produtivo. Com a diminuição da industrialização nas cidades (esse processo foi vivenciado praticamente por todas as grandes cidades do ocidente, principalmente na Europa e Américas), o espaço desocupado pela indústria abriu uma oportunidade para o desenvolvimento de outro tipo de construção. Mas como fazer com que a iniciativa privada tenha interesse em investir na construção de novos edifícios? A resposta mais simples e direta é oferecendo resultados vantajosos para o investidor; é o uso do capital excedente, mencionado anteriormente. Muitas vezes era mais interessante manter o capital investido num mercado de ações que em uma operação de caráter mais concreto. Por isso, uma das características básicas nos anos 80, início dos 90, foi a especulação financeira.
Mas não foi assim com o mercado imobiliário comercial. O mercado imobiliário com fins comerciais, como Shopping Centers foi um dos que mais cresceu. Entre os anos de 1970 e 1995, houve um crescimento no estoque total deste segmento de 2,5 milhões para 8,5 milhões de m².
Quanto aos imóveis de escritórios para locação, a instabilidade econômica do país fazia com que os investimentos em bolsa fossem muito instáveis e a indexação do valor dos aluguéis à galopagem da inflação, tornava o investimento em imóveis para locação uma alternativa bem segura. Em menos de 10 anos tivemos oito planos econômicos e uma inflação anual que chegou a atingir 1.782,90% em 1989. Com o crescente aumento do setor terciário na economia da capital, o investimento em imóveis para locação comercial foi tomando novas dimensões, tornando-se cada vez mais um excelente investimento. Esse mercado teve um grande crescimento: de 2,1 milhões de m², em 1970, para 6,3 milhões de m² em 1998 e, agora, 9,8 milhões de m² em 2009.
4.1 – Deslocamento do mercado de escritórios para a região sul da cidade.
Existe uma tendência mundial de se tentar ocupar áreas degradadas de maneira mais racional, atraindo investimentos privados para o desenvolvimento de tais locais. Dois grandes exemplos mencionados por Eduardo Nobre, em sua tese de doutorado, são Nova York, Battery Park, e Londres, Docklands.
O Battery Park City é hoje uma das áreas mais valorizadas de Nova York, mas nem sempre foi assim. Essa região, até a década de 60 era uma zona portuária, ocupada basicamente por docas. Com sua desocupação, a prefeitura da época deu inícios a busca de projetos que viabilizasse o desenvolvimento desta área. Mas foi apenas na década de 80 que um dos projetos conseguiu sair de papel. Um dos primeiros prédios foi o World Financial Center, com 557 mil m², seguido por vários outros.
Os Docklands, em Londres, tem as mesmas características: região portuária, desativada, e que com o abandono gerou uma região degradada e desvalorizada. A exemplo do Battery Park, os Docklands passaram por várias propostas de projetos até que o projeto atual fosse aprovado. Hoje, a mistura de áreas comerciais, escritórios e residências tornou os Docklands uma das áreas mais nobres da cidade.
Em São Paulo, o deslocamento dos centros comerciais de certa forma seguiu este mesmo modelo. Inicialmente, o conhecido “triângulo” do centro, foi ali estabelecido por seu uma das melhores localizações, longe dos pontos de alagamento e próxima de seus consumidores. A primeira migração, já durante o período do café, foi para Paulista, local alto, igualmente longe de pontos de várzeas de rios e livre das enchentes. Mas com a nova Avenida Faria Lima e o desenvolvimento do primeiro shopping Center do Brasil, a região começou a atrair novos investimentos, graças a maior oferta de terrenos, com preços mais acessíveis. O crescimento a partir dessa região não parou mais.
Em 1975, a incorporadora Bratke-Collet, vislumbrando o crescimento do setor terciário da cidade, deu início a grandes investimentos na Avenida Luis Carlos Berrini, tanto que nos cursos de arquitetura e urbanismos essa região foi apelidada de “bratkelândia”. Os novos edifícios eram voltados a profissionais liberais e pequenas empresas, e por isso tinham um perfil “econômico”.
A partir da década de 90 é que a região começa a ter o perfil que conhecemos hoje. De lá para cá o estoque total da cidade cresceu cerca de 54%, um crescimento expressivo e importante, considerando que São Paulo é a maior capital econômica e financeira do Brasil.
Como apresentado na matéria do trimestre anterior5, uma das áreas previstas para um grande crescimento é a continuação da Marginal Pinheiros, em direção ao sul.
Esperemos, contudo, que esse crescimento seja acompanhado de melhoria das condições de transporte e acesso, dois itens que tem se mostrado como grandes colaboradores no crescimento comercial corporativo da cidade e que, infelizmente, a história nos mostra que sempre esteve aquém do que a cidade necessita.
Baixe aqui essa matéria em .PDF |
||
| Matéria de Mercado |
HISTÓRIA DO MERCADO IMOBILIÁRIO CORPORATIVO DE SÃO PAULO |
(1.148 kb) |